WWW.GRAMOTNO.RU

ГРАМОТНЫЙ ПОДХОД К ОРГАНИЗАЦИИ
СТРОИТЕЛЬНЫХ, РЕМОНТНЫХ
И ОТДЕЛОЧНЫХ РАБОТ

справочно-информационный портал

РАЗДЕЛЫ САЙТА
СТРОИТЕЛЬСТВО МАЛОЭТАЖНОГО ДОМА
ПАРТНЕРЫ
КОНТАКТЫ

Email: gramotno@yandex.ru

Тел.: +7 (929) 508-0417

Координатор проекта "gramotno.ru" -
Сергей Качанов

Адрес: 119192, Москва, Мичуринский проспект, 15

ПОКУПКА НЕДОСТРОЕННОГО ДОМА. Что нужно знать и чего опасаться?

Советы специалиста.
(Журнал «Технологии строительства» №3/19 - 2002 г.)

В последнее время на рынке недвижимости возник определенный интерес к приобретению недостроенных коттеджей. В Подмосковье встречаются многочисленные дома, а иногда и целые поселки «без окон, без дверей». Потенциальных покупателей риэлторы обычно привлекают относительно низкой стоимостью таких домов. Вместе с тем, необдуманная покупка «недостроя» может позже обернуться досадными неприятностями. На что нужно обратить внимание, если возникло намерение купить такой дом? На вопросы редакции журнала «Технологии строительства» отвечает Андрей Туровский - руководитель фирмы «BN Ingineering».

«Т. С.»: Итак, покупатель решил приобрести недостроенный дом в загородной зоне. С чего начать?

Прежде всего, необходимо удостовериться в том, что продавец действительно является владельцем участка или его представителем, наделенным полномочиями для заключения соответствующих сделок. Эту информацию можно получить в местном Земельном комитете. Кроме того, следует установить владельцев смежных участков, поскольку при заключении договора купли­продажи потребуется их согласие. Если окружение составляют также недостроенные дома, то зачастую найти их владельцев бывает трудно. Это значит, что подписание договора может «зависнуть» на долгое время.

«Т. С.»: Покупка дома, пусть недостроенного, автоматически наделяет нового хозяина статусом землевладельца. Но с начала 2002 г. риэлторская деятельность не подлежит лицензированию. Как в такой ситуации получить достоверную информацию о приобретаемом участке земли?

Всеми сведениями о перспективах развития территории, на которой расположен приобретаемый участок земли, располагает местный Земельный комитет или районный архитектор.

«Т. С.»: Какие документы продавец дома должен предоставить покупателю?

Продавец дома должен предъявить, как минимум, разрешение на строительство. Этот документ свидетельствует о том, что строительство велось по проекту, который был согласован с пожарной инспекцией и утвержден у районного архитектора. Таким образом, новый хозяин будет избавлен от процедуры оформления документации, что облегчит введение объекта в эксплуатацию.

Если есть разрешение на строительство, то должен быть проект, выполненный лицензированной организацией, что является гарантией от грубых проектных ошибок (лицензирование архитектурной деятельности отменено лишь с 10 февраля 2002 г. – прим. ред.). К проекту должны прилагаться два важных документа: заключение о результатах геологических изысканий и выкопировка плана участка (геоподоснова), с указанием отметок высот и коммуникаций, проходящих вблизи строения. Эти документы помогут при дальнейшем развитии инфраструктуры участка.

Когда речь идет о недостроенном доме, то есть о не полностью реализованном проекте, то, в идеальном случае, у владельца должна быть исполнительная схема с перечнем работ, выполненных в ходе строительства. На основании исполнительной схемы можно делать прогнозы по поводу технического состояния отдельных элементов конструкций и всего здания в целом, а также определять возможные варианты реконструкции дома.

«Т. С.»: Как быть в том случае, когда перечисленные документы отсутствуют?

Действительно, при переходе участка от одного владельца к другому документы часто теряются. Если покупатель, несмотря на это, все же планирует приобретение дома, то необходимо произвести тщательный визуальный осмотр будущего владения. Наличие глубоких трещин в фундаментных конструкциях и в стенах здания, свежие ремонтные швы – все это должно насторожить. Но даже при отсутствии видимых серьезных повреждений или следов «косметического» ремонта следует обратить самое пристальное внимание на то, как сделаны несущие конструкции здания. Стены должны быть, как минимум, в полтора кирпича, то есть толщиной не менее 38 см. Если они выполнены в один кирпич, и на них опирается 6 м плита перекрытия, то это должно вызвать серьезные опасения.

«Т. С.»: Можно ли усилить стену, имеющую недостаточную несущую способность?

Для того чтобы провести такие работы, строителям необходимо знать, какой у здания фундамент? Какова глубина его залегания? В нашей климатической зоне ширина подушки фундамента должна составлять от 60 до 120 см (в зависимости от грунта и величины нагрузки). Глубина залегания - не менее130–140 см. Но, если фундамент выполнен из стандартных железобетонных блоков шириной 40 см, то дом рано или поздно даст осадку, что приведёт к появлению трещин в конструкциях зданиях. Аналогичная ситуация возникнет при заложении фундамента на глубину 60–80 см, то есть в зоне промерзания грунта. Кроме того, не редки случаи, когда при строительстве использовались некачественные материалы, или их применяли не по назначению. Хуже всего, если это касается фундаментных конструкций. Например, венец абсурда, был случай, когда фундамент умудрились сложить из пенобетонных блоков, которые не выдерживают контакта с водой. Во всех подобных случаях постройку придется разбирать. Для капитального дома выполнение этих работ с привлечением техники будет стоить дорого.

Есть еще одна тонкость. Приобретая коробку здания даже в удовлетворительном состоянии, следует иметь в виду, что фундамент не нагружен в полной мере. В процессе достройки дома, по мере нанесения штукатурки, появления сантехнического оборудования, системы отопления, стяжек под напольные покрытия и т. д., давление на фундамент будет возрастать. Подсчитано, что для дома площадью 300 м2, эта нагрузка может увеличиться примерно на 40 тонн.

«Т. С.»: Таким образом, получается, что при отсутствии проекта, его все равно придется заказывать, независимо от качества и состояния конструкций существующей постройки?

Безусловно. Ведь перед тем, как продолжить строительство дома или приступить к его реконструкции, необходимо, как минимум, знать, на какие нагрузки рассчитан фундамент, как он сделан, каковы характеристики грунта. Для этого придется обмерить и обследовать существующую на участке постройку, заказать проведение геологических изысканий. Проект необходим для монтажа внутренних инженерных коммуникаций, для проведения отделочных работ. Когда проект будет готов, его необходимо будет передать на рассмотрение районному архитектору и получить согласие на строительство у главы местной администрации. Если предполагается подвести к дому газ, то на основании согласованного архитектурного проекта, потребуется выполнение отдельного проекта газификации, который должен быть утвержден в пожарной инспекции. Кроме того, в некоторых районах Подмосковья сейчас требуется разрешение санитарно­эпидемиологической службы. В том случае, когда площадь дома превышает 500 м2, придется ещё проходить согласование в МОСОБЛАРХИТЕКТУРЕ.

«Т. С.»: Что нужно знать покупателю о коммуникациях?

Прежде всего, следует поинтересоваться, как обстоят дела у соседей? Есть ли у них централизованное водоснабжение, газ, проложена ли канализация? Здесь следует иметь в виду, что, например, подвод газа мог оплачиваться по принципу долевого участия пайщиков. В таком случае, нужно узнать, внес ли прежний хозяин свою долю оплаты? В противном случае новому владельцу придется выплачивать чужие долги.

Бывает и так, что владельцы 3–4¬х соседних домов совместными усилиями осуществили подвод электроэнергии - приобрели и установили трансформатор, протянули кабель. При этом может оказаться, что мощность этого электрооборудования ограничена, и подключить к нему еще одно строение невозможно. Придется новому владельцу дома покупать собственный трансформатор, что дорого. Поэтому, лучше обратиться к местному электрику и выяснить, есть ли резерв мощности, возможно ли подключение?

«Т. С.»: Какие ошибки чаще всего допускают будущие домовладельцы?

Ошибок допускается много. Они возникают из-за принятия неправильных решений, из-за отсутствия опыта домостроительства и домовладения. Каждый частный дом, как архитектурное сооружение, является частью окружающей нас среды обитания. Нужно понимать, что в этом деле требуется ответственный подход к его созданию, обустройству и эксплуатации. На всех этапах, в том числе на начальной стадии, необходимо привлекать грамотных специалистов, архитекторов и проектировщиков. Любой дом должен гармонировать с ландшафтным окружением и соотноситься с соседними постройками. Всякая проектная и строительная «самодеятельность», как правило, приводит к снижению архитектурно-эстетической, эксплуатационно-технической и, как следствие, рыночной ценности дома и участка застройки. Будущему владельцу, ещё до покупки недостроенного дома, нужно правильно оценить собственные силы и возможности. Особенно в отношении инженерного обеспечения, которым придётся заниматься, решать многие проблемы, нести большие расходы. Обычно городской житель не заботится о прокладке и эксплуатации коммуникаций, даже не знает, как это делается. За него эти вопросы решают специализированные организации. Приобретая собственный объект недвижимости, придётся научиться многому. Чтобы не допускать ошибок, нужно привлекать для работы только профессионалов.

Наверх

 
 
РЕКЛАМА